Em tempos de coronavírus, bom senso é a melhor forma de renegociar contratos, avalia especialista em Direito Imobiliário

O período de quarentena decretado por governos e municípios para conter o avanço do coronavírus afeta diretamente os estabelecimentos comerciais que foram obrigados a fechar as portas. O momento econômico é de retração, o que gera uma série de incertezas para diversos segmentos. Como o comércio e estabelecimentos ligados à prestação de serviços são setores afetados neste período, o especialista em Direito Imobiliário, Daniel Guerra Carius, explica algumas das medidas que podem ser tomadas para amenizar os prejuízos, como a negociação sobre o aluguel entre locatários e locadores.

Segundo Daniel, por não existir jurisprudência sobre o assunto, uma vez que este é um momento atípico, é necessário que haja, sobretudo, bom senso entre as partes. “Antes de qualquer análise, considero que os acordos entre locatário e locador devem ser prioridade, visto que ambos sofrem as consequências. Assim, para que se busque o equilíbrio econômico-financeiro dos negócios afetados e do próprio contrato, o caminho mais indicado a ser seguido é a renegociação extrajudicial dos contratos, pautada sempre na boa-fé de todas as partes envolvidas”, afirma.

O especialista explica que o artigo 18 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) permite a qualquer uma das partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor. “As partes podem convencionar descontos no valor do aluguel por um tempo determinado ou isenções para pagamentos futuros”, afirma.

Daniel explica ainda que, em casos de situações extremas onde não houver negociação, é preciso avaliar a necessidade caso a caso de acionar a Justiça. Isso ocorre porque o fato é extraordinário e imprevisível e, ao recorrer ao judiciário, além de ser um processo demorado, poderá ocasionar gastos excessivos para uma das partes.

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Apesar disso, ele destaca que, se o caso for levado ao judiciário, poderá ser considerado o artigo 393 do Código Civil, que aborda a questão do caso fortuito ou de força maior; ou ainda a Teoria da Imprevisão, cujos efeitos não são possíveis de impedir ou evitar. “Atualmente, vivemos um momento imprevisível a ponto de caracterizá-lo como caso de força maior. Mas para efeitos de ações judiciais, deve ser devidamente comprovada a relação causa-efeito entre a suspensão das atividades e o prejuízo sofrido pelo devedor”, explica o especialista.

Daniel afirmou ainda que existe muito espaço para discussões e teses jurídicas sobre casos de interpretação e aplicação de eventos como de caso fortuito ou força maior, mas ele considera que os acordos são as melhores opções neste momento. “Se as partes quiserem continuar trabalhando juntas no futuro, em circunstâncias em que nenhuma delas pode ser efetivamente considerada culpada, é necessário o entendimento e o bom senso de ambos os lados”, reforça.